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입찰 보증금은 원칙적으로 해당 기일의 최저매각가격의 10%입니다. 감정가가 아니라 그날의 '최저매각가격' 기준이라는 점이 중요합니다. 예를 들어 최저가가 2억 원이면 2,000만 원을 보증금으로 준비하면 됩니다.

• 보증금은 입찰표와 함께 보증금봉투에 넣어 제출합니다(수표 또는 현금).
• 재매각 사건은 법원이 보증금을 20~30%로 높여 정하는 경우가 있으니 매각물건명세서에서 반드시 확인하세요.
• 패찰(낙찰 실패) 시 보증금은 그 자리에서 즉시 돌려받습니다.

매각기일에 입찰자가 한 명도 없으면 유찰됩니다. 유찰되면 보통 최저매각가격이 20~30% 저감되어(법원·지역별로 다름) 다음 기일에 다시 매각이 진행됩니다.

• 예: 감정가 1억 → 1차 유찰 시 약 7,000~8,000만 원으로 낮아져 재진행됩니다.
• 유찰이 거듭될수록 가격은 싸지지만, 권리관계·하자 등 유찰 이유가 있는 경우가 많으니 권리분석이 더 중요해집니다.

대항력은 임차인이 전입신고 + 실제 거주(점유)를 갖추면 그 다음 날 0시부터 생기는 권리로, 집이 경매로 넘어가도 새 소유자(낙찰자)에게 임대차를 주장할 수 있는 힘입니다.

• 임차인의 전입일이 말소기준권리(최선순위 근저당 등)보다 빠르면 대항력이 있습니다.
• 이 경우 배당에서 보증금을 다 받지 못하면 낙찰자가 그 차액을 떠안을 수 있어 주의해야 합니다.
• 매각물건명세서의 '최선순위 설정일자'와 임차인 전입일을 비교하는 것이 권리분석의 핵심입니다.

권리분석의 출발점은 말소기준권리 찾기입니다. 등기부상 (근)저당권·압류·가압류·담보가등기·경매개시결정등기 중 가장 빠른 것이 말소기준권리가 됩니다.

• 말소기준권리보다 뒤에 설정된 권리는 매각으로 대부분 소멸합니다(인수 부담 없음).
• 말소기준권리보다 앞선 권리(선순위 임차인·전세권·지상권 등)는 낙찰자에게 인수될 수 있습니다.
• 등기부등본 + 매각물건명세서 + 현황조사서 세 가지를 함께 보는 습관을 들이세요.

명도는 잔금 납부로 소유권을 취득한 뒤 진행합니다. 순서는 보통 대화·협의 → 이사비 협상 → 인도명령 신청 → 강제집행입니다.

• 대금납부 후 6개월 이내에는 별도 소송 없이 법원에 부동산인도명령을 신청할 수 있어 비용·시간이 절약됩니다.
• 대부분은 적정한 이사비를 협의하여 원만히 마무리되며, 협의가 안 될 때 인도명령·강제집행으로 진행합니다.
• 점유자가 대항력 있는 임차인이면 인도명령 대상이 아닐 수 있으니 입찰 전에 확인해야 합니다.

둘 다 공적인 매각 절차지만 주관 기관과 방식이 다릅니다.

• 경매: 법원이 주관(민사집행법). 채무를 못 갚은 부동산을 매각하며, 정해진 기일에 법원에 출석해 기일입찰로 진행하는 것이 일반적입니다.
• 공매: 한국자산관리공사(캠코)의 온비드(onbid.co.kr)에서 진행. 세금 체납 압류재산 등을 매각하며 온라인 입찰이라 법원 출석이 필요 없습니다.
• 공매는 인도명령 제도가 없어 명도를 명도소송으로 풀어야 하는 점이 경매와 다릅니다.

본인이 직접 입찰하는 경우와 대리 입찰의 준비물이 다릅니다.

• 본인 입찰: 신분증, 도장(막도장 가능), 보증금(최저가의 10%, 수표 권장).
• 대리 입찰: 위임장(인감 날인), 본인 인감증명서, 대리인 신분증·도장, 보증금.
• 법인 입찰: 법인 등기사항증명서, 법인 인감증명서, 대표이사 위임장 등이 추가로 필요합니다.
• 현장에 비치된 기일입찰표를 정확히 작성하고, 입찰봉투·보증금봉투를 함께 제출합니다.

매각기일에 최고가매수인이 되면 약 1주일 뒤 매각허가결정이 나고, 다시 1주일의 항고기간을 거쳐 확정됩니다. 이후 법원이 정한 대금지급기한(보통 매각허가결정 확정일로부터 약 1개월) 내에 잔금을 납부해야 합니다.

• 기한 내 잔금을 내지 못하면 매수인 자격을 잃고 보증금도 돌려받지 못합니다(재매각).
• 경락잔금대출을 활용하려면 미리 금융기관과 한도·금리를 상담해 두는 것이 안전합니다.

배당요구종기는 채권자·임차인 등이 "나도 배당해 달라"고 요구할 수 있는 마감일입니다. 법원은 경매개시 후 이 날짜를 공고합니다.

• 대항력 있는 임차인이 이 종기까지 배당요구를 했는지 여부에 따라 낙찰자의 인수 금액이 크게 달라집니다.
• 배당요구종기 이후에 한 요구는 원칙적으로 효력이 없으므로, 매각물건명세서에서 임차인의 배당요구 여부와 날짜를 꼭 확인하세요.